Evaluación del crecimiento urbano actual en Necochea
Necochea se encuentra en un momento decisivo en su desarrollo urbano. Sebastián Sarasíbar, martillero y corredor público, observa una transformación activa y silenciosa que va más allá de ser simplemente un destino turístico estacional. Según Sarasíbar, la ciudad se perfila como un polo urbano costero con un potencial de crecimiento único que requiere planificación técnica y sustentable, en lugar de improvisación.
Diagnóstico basado en indicadores del Código de Ordenamiento Urbano
El Código de Ordenamiento Urbano (COU) establece parámetros como el FOS (factor de ocupación del suelo), el FOT (factor de ocupación total) y las densidades permitidas para guiar el desarrollo edilicio. Sarasíbar identifica patrones claros en diferentes sectores:
- Villa Díaz Vélez: Es la zona de mayor densidad y demanda inmobiliaria vinculada al alquiler y al turismo. La recomendación es optimizar metros cuadrados sin afectar la escala del barrio, garantizando espacios abiertos y cochera.
- Barrio Parque y corredor Miguel Lillo: Con restricciones mayores en el FOT y densidad reducida, sugieren construir proyectos de baja altura, integrados al entorno natural, con prioridad en áreas verdes y baja huella ambiental.
- Microcentro: Cuenta con infraestructura para absorber mayor densidad, adecuada para satisfacer necesidades de vivienda permanente.
Infraestructura como base para un desarrollo sostenible
Para Sarasíbar, el verdadero desarrollo no es solo construir, sino hacerlo con servicios adecuados. La disponibilidad de agua, cloacas, gas y el correcto tratamiento de aguas pluviales deben ser el punto de partida para cualquier plan maestro. La factibilidad técnica y la capacidad para absorber la demanda futura son factores clave para proteger la calidad de vida y garantizar la sustentabilidad del crecimiento inmobiliario.
Estrategias para un futuro urbano más ordenado
El especialista propone un modelo de uso mixto para crear una “ciudad de 5 minutos”, que combine vivienda, servicios y comercios en zonas estratégicas. Esto permitiría descomprimir sectores saturados como el centro y la franja costera en temporada alta, atendiendo también a barrios que se consolidaron sin planificación previa, como Villa del Deportista y Florida.
Asimismo, plantea impulsar la construcción sustentable con mejoras en aislamiento térmico, eficiencia energética e incorporación de energías limpias, esenciales dados el clima costero y la salinidad ambiental que afectan la calidad constructiva.
También destaca la importancia de consolidar a Quequén con identidad propia, promoviendo un crecimiento residencial, gastronómico y turístico de baja densidad que cuide su perfil natural y paisajístico.
Seguridad jurídica y responsabilidad profesional
Para evitar improvisaciones, Sarasíbar subraya la necesidad de que cada desarrollo se base en un profundo análisis normativo, cumplimiento de indicadores y verificación de títulos, con el objetivo de preservar el patrimonio de inversores y la calidad de vida de los residentes.
En suma, el futuro de Necochea debe enfocarse en dejar de improvisar para asumir una planificación responsable, técnica y sustentable que acompañe su evolución urbana.
